遠洋資本張煜華：物流地產正當時

近日，遠洋資本董事總經理張煜華應邀出席第三屆JUMP大會，與諸多行業專家同臺分享，共同探討地產行業的新知、趨勢及可能性。在大會上，張煜華結合自身十數年的物流地產從業經歷，為現場觀眾帶來題為《物流地產正當時》的主題演講。

中國物流地產發展機會

中國高標準物流園大致規模約為8000萬平方米(已完工)，預計2022年底增長至1億平方米左右。中國整體物流地產市場存量為10.6億平方米，包含高端、中端和低端所有老舊物流園區面積。其中機會包括：

第一，城鎮化帶來的地產改造升級。

隨著城市更新進程推進，未來城市中心區域的老舊倉面臨搬遷騰地。老舊倉搬遷后，原址將迎來更多城市更新業務機會。

第二，消費升級帶來源源不斷的市場驅動力。

中國市場具備全球最大的人口紅利。伴隨著中產階級整體規模的擴升，“希望買到好東西”的消費理念持續刺激消費升級。

第三，電商孕育更多物流地產商機。

除了京東、淘寶、唯品會等傳統電商，還有逐步發展的抖音和快手直播。“看視頻同時購物”的消費行為在線下也孕育了大量物流倉儲商機。

第四，冷鏈的發展。

在物流賽道中，冷鏈倉因回報率高于干倉而備受追捧。冷鏈通常用于存儲高附加值的貨品，倉庫環境具備專業性、長期性、高穩定性、高周轉性等特征。因此，專業的高貨值貨物存儲能力能夠維持冷鏈自身高租金水平，存在更多租金盈利空間。

中國物流地產發展歷程、構成

2003年，普洛斯在蘇州建立了第一個物流園區，物流地產這一概念正式進入中國。2008年金融危機時期，普洛斯與GIC建立合作，合并中國和日本大部分團隊，推動中國物流地產發展。金融危機后，得益于中國“四萬億”經濟刺激政策，物流地產的發展逐漸上行。伴隨電商行業的發展，京東、淘寶、1號店、亞馬遜等電商企業需求激增，孕育了大量高標準物流園區，同時也培育出行業更多玩家，例如最初的易商。2014年，萬科旗下的萬緯以及平安不動產旗下的平安工業物流先后入局，促使物流地產網絡化布局進入白熱化。2018年開始，市場規模增速放緩。2020年即便受疫情影響，物流地產反而因物流需求的增長而獲得更多的發展機遇，從而釋放了一部分驅動力。

目前國內物流地產市場主要構成以外資開發商為主，以境外私募基金為支撐，大部分地產為非自用物流地產。非自用，主要指除京東、唯品會、蘇寧、菜鳥、順豐、三通一達等快遞快運企業自用之外的物流使用。非自用物流地產可按市場化價格體系進行對外租賃，即投資性不動產，因此可根據公允價值進行估值。

物流地產邁入成熟階段 競爭日益激烈

近年來，倉儲用地減少、市場競爭愈加激烈，物流地產已逐步邁進成熟市場階段。

▷ 原本的物流及倉儲用地包含在工業用地類別當中，并不具備規�；�效應。

▷ 物流地產的出讓條件逐步細化。地方政府對物流地產開發商的投資強度、稅收強度、引入產業客戶落地等要求漸漸明確。

▷ 物流地產市場的長期存續，意味著“物流地產物業管理的服務規模”處于穩定增長。小、中、大型物流地產資產包的并購機會已經出現，并將長期存在。目前對于開發商的考驗在于開發能力，未來將集中于開發商的價值提升能力。

市場雖然日漸成熟，但競爭日益激烈。數據統計，今年1月-10月全國倉儲用地整體出讓為81450畝，其中可投資區域為10617畝，而投資者偏好的北上廣深、大灣區、長三角地區占其中3867畝。在局部風向標市場—長三角區域，高標準物流園區的體量也未超過35%。其中，上海占據25%，說明長三角地區物流設施投資的穩定性吸引了眾多物流投資者。大灣區在高標倉方面相對匱乏。中西部地區沒有相關數據，由于此前過量供應的存量資產仍未去化，所以新增投資更為謹慎�？傮w而言，雖然土地的每個項目都能連續滾動下去，但是能夠進入投資者法眼的項目越來越少。

傳統地產轉型之路

根據遠洋資本研究發展部近期對數家公司股價的走勢分析(分析僅供參考)，6月21日首批公募REITs上市后，普洛斯REITs、鹽田港REITs股價曲線逐步上揚，成長良好;易商、宇培則分別因為并購亞太資管平臺ARA、公告與京東產發的合作，從而刺激股價上行。以上表現與傳統地產商萬科的同期股價走勢相比，成長性可期。

國內傳統地產開發商也在物流地產上取得了一定成就。2014年萬科進入物流地產，目前總投面積為1148萬平方米，其中86萬平方米是冷鏈倉庫，位居國內第一。遠洋則同樣在2017年起步，現在擁有400萬平方米的總規模。2021年，龍湖開始組建物流地產團隊，目前正在推進發展中。

地產中的資產管理

資產管理的投資模式核心，即四兩撥千斤——杠桿。例如5千萬元的自有資金能夠撬動的是2億元的總投資。通過5千萬元的自有資金，按50%：50%比例與投資方組建一只總額為1億元的物流地產基金。借助單個項目開發貸款(50%-60%左右)，最終用 自有資金5千萬元撬動2億元的投資項目。以開發單價4000元/平方米的水平(其中2000元為基金出資)，2億元可以開發5萬平方米的倉儲設施，約為兩棟倉庫用地。如果以5000元/平方米作為收購成本，則2億元可以收購4萬平方米的倉儲設施。從以上案例可以看出，如果一個開發項目總的投資單價是4000元/平方米，開發后退出的單價是5000元/平方米，則基金投入2000元可以賺1000元開發利潤。從時間上看，拿地開發建庫需要1-2年，再加1年的穩定期，大致 2-3年可以實現此開發利潤。該利潤中沒有包括可觀的管理費收入。在總體開發過程中，資管平臺可通過土地傭金、開發管理咨詢服務費、資產管理咨詢服務費獲取可觀收入。

資產管理的閉環包括：募、投、建、管、退。募資，由種子項目+潛在項目吸引投資者資金;其次，投資、建設、管理都是應當具備的扎實基本功;同時，退出并不意味著全部賣出，而是初始投資者實現開發利潤后退出，由追求穩定收益的投資者進場。

資產管理的核心功能包含投資、招商、工程、物業。投資和招商環節在目前的環境下尤為重要。從投資端看，資源稟賦帶來的資源獲取，聯合真材實料的專業并購實現規�；�。從招商環節來看，通過與頭部客戶建立“總對總”的關系來下沉渠道，進而獲得頭部客戶全國型租賃業務，并且要善于發現潛在客戶，如新能源車小鵬、蔚來、特斯拉都具備存儲需求。從工程環節來看，注重精細化和項目管理尤為重要，其中成本的精細化要求建安成本必須嚴格控制預算;物業的標準化和成本管控，對于物流園來說是做智慧化比較好的應用場景。

關于投資指標，開發和收購各不相同。開發、收購的凈運營收益率分別可達到6.5%-7.0%，5.5%-6.5%，而通過杠桿撬動資本后，基金和資管平臺的凈運營收益表現分別可達到9%-11%，12.5%-15%。

結語

張煜華最后指出，“物流地產是個小江湖，是細分的、比較窄的小眾市場。擁抱資本，才能一路相隨相伴;目標明確，才可互利共贏。”

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作者：運聯網